1. Introdução
Um apartamento é anunciado em leilão judicial por pouco mais da metade do valor de avaliação. O investidor faz as contas, oferece o lance, vence a disputa e paga a entrada e a comissão do leiloeiro. Semanas depois, descobre que terceiros reivindicam o imóvel em juízo. Pede a desistência da arrematação, e o juiz a acolhe.
A história poderia terminar aí, com o dinheiro devolvido e uma lição aprendida. Não terminou. Entre o pagamento e a assinatura do último alvará de restituição passaram-se 1 (um) ano, 7 (sete) meses e 29 (vinte e nove) dias. Durante todo esse período, R$ 45.150,00 (quarenta e cinco mil, cento e cinquenta reais) do investidor ficaram presos entre uma conta judicial e a conta do leiloeiro, à espera de decisões, prazos, certidões e cumprimento de ordens.
A maior parte das discussões sobre risco em leilões judiciais concentra-se na possibilidade de perder o imóvel ou o dinheiro. O caso aqui analisado revela um risco menos visível, e talvez mais frequente: o de ter razão e, ainda assim, esperar. Quando a arrematação precisa ser desfeita, a devolução do dinheiro deixa de depender do arrematante e passa a depender do processo judicial.
A tese deste artigo é direta. O momento mais barato para identificar um problema em uma arrematação é antes do lance, com a análise de um advogado especialista em leilão de imóveis. Depois do lance, cada problema tende a se converter em tempo, e o tempo de um processo judicial não é controlado pelo investidor.
Para preservar a precisão do estudo, distinguem-se ao longo do texto os fatos comprovados pelos autos (decisões, certidões, comprovantes) das alegações feitas pelas partes em petições. Os arrematantes não são identificados. Os números dos processos são mantidos por serem públicos e permitirem a verificação do que se afirma.
2. O risco que começa depois do lance
Ao vencer um leilão judicial, o arrematante normalmente faz dois pagamentos com destinos diferentes. O preço, ou a entrada no caso de proposta parcelada, é depositado em conta judicial vinculada ao processo. A comissão do leiloeiro é paga diretamente a ele, fora dos autos. Essa distinção, que parece burocrática, determina o caminho do dinheiro caso a arrematação seja desfeita.
O valor depositado em juízo só sai por ordem judicial, mediante mandado de levantamento, e o juízo pode condicionar essa ordem ao trânsito em julgado da decisão. A comissão, por sua vez, está no patrimônio de um auxiliar da justiça, que pode discordar da devolução. A Resolução nº 236/2016 do Conselho Nacional de Justiça determina, em seu art. 7º, § 2º, que o leiloeiro devolva a comissão corrigida quando a arrematação é anulada ou há desistência. O direito existe; sua efetivação, como o caso mostra, pode exigir medidas coercitivas.
O Código de Processo Civil confere estabilidade à arrematação. Assinado o auto, ela é considerada “perfeita, acabada e irretratável” (art. 903, caput), e as hipóteses de desistência do § 5º são restritas. Quando cabíveis, a lei fala em devolução “imediata” do depósito. Mas o “imediatamente” só começa a correr depois que o juiz reconhece a desistência, e até essa decisão há contraditório, manifestação das partes e do leiloeiro, e eventuais recursos.
O edital do caso estudado, aliás, afirmava que “em hipótese alguma será permitida a desistência da arrematação” e que a comissão seria devida “ainda que haja a desistência”. Quem precisa desfazer a operação, portanto, não pede apenas o dinheiro de volta: entra em uma disputa.
3. O caso concreto
3.1 A arrematação
O processo nº 0004830-69.2018.8.26.0554 é o cumprimento de uma sentença que condenou uma cooperativa habitacional a restituir valores a uma ex-cooperada. Para garantir o crédito, foi penhorado um apartamento registrado em nome da cooperativa, avaliado judicialmente e levado a leilão eletrônico.
A primeira praça, encerrada em 19 de dezembro de 2024, não teve licitantes. A segunda terminou em 29 de janeiro de 2025. O primeiro colocado não pagou e foi desclassificado; os investidores do caso, segundos colocados, foram declarados vencedores com proposta parcelada de R$ 150.500,00 (cento e cinquenta mil e quinhentos reais), equivalente a 50,49% (cinquenta inteiros e quarenta e nove centésimos por cento) da avaliação atualizada de R$ 298.077,90 (duzentos e noventa e oito mil, setenta e sete reais e noventa centavos).
Em 3 de fevereiro de 2025, os arrematantes pagaram R$ 37.625,00 (trinta e sete mil, seiscentos e vinte e cinco reais) de entrada, em depósito judicial, e R$ 7.525,00 (sete mil, quinhentos e vinte e cinco reais) de comissão, diretamente ao leiloeiro, totalizando R$ 45.150,00 (quarenta e cinco mil, cento e cinquenta reais) (fls. 504/507).
3.2 O problema
Em 27 de novembro de 2024, 2 (dois) meses e 7 (sete) dias antes do pagamento, haviam sido distribuídos, por dependência à execução, os embargos de terceiro nº 1032108-18.2024.8.26.0554. Neles, três irmãs alegaram que o apartamento fora adquirido por seus pais em 1996, por compromisso firmado com a cooperativa e nunca levado a registro, e que o imóvel estava alugado a terceira pessoa.
Em 18 de dezembro de 2024, ainda durante a primeira praça, as embargantes juntaram aos autos da execução petição pedindo que os possíveis participantes do leilão fossem avisados da existência dos embargos (fls. 463/464). O edital, elaborado em 22 de outubro de 2024, não mencionava a ação, que lhe era posterior, e não foi aditado.
Os embargos foram recebidos em 13 de fevereiro de 2025, com suspensão da execução. A credora contestou reconhecendo a posse das embargantes, e a sentença de 2 de dezembro de 2025 homologou esse reconhecimento e determinou o levantamento da penhora. Não houve julgamento de mérito sobre a propriedade, mas o resultado prático foi o mesmo: o imóvel não poderia ser transferido aos arrematantes.
Segundo a petição dos arrematantes, eles só tomaram conhecimento dos embargos depois de arrematar. Outorgaram procuração a advogado em 7 de abril de 2025 e, em 25 de abril, apresentaram pedido fundamentado de desistência da arrematação, com a devolução dos valores pagos.
4. A linha do tempo da restituição
A desistência foi acolhida 9 (nove) meses e 14 (quatorze) dias após o pagamento. A ordem de levantamento da entrada veio 1 (um) ano, 3 (três) meses e 11 (onze) dias depois dele, e o alvará da comissão, 1 (um) ano, 7 (sete) meses e 29 (vinte e nove) dias. O gráfico e a tabela a seguir mostram cada marco a partir da data em que o dinheiro saiu da conta dos arrematantes.
| Data | Marco | Tempo desde o pagamento |
|---|---|---|
| 03/02/2025 | Pagamento da entrada e da comissão | — |
| 07/04/2025 | Procuração outorgada ao advogado | 2 meses e 4 dias |
| 25/04/2025 | Pedido fundamentado de desistência | 2 meses e 22 dias |
| 17/11/2025 | Decisão que acolhe a desistência | 9 meses e 14 dias |
| 14/05/2026 | Mandado de levantamento da entrada expedido | 1 ano, 3 meses e 11 dias |
| 25/05/2026 | Leiloeiro deposita em juízo a comissão corrigida | 1 ano, 3 meses e 22 dias |
| 02/10/2026 | Alvará de restituição da comissão assinado | 1 ano, 7 meses e 29 dias |
Tabela 1 – Marcos da restituição. Fonte: autos, fls. 504/507, 533, 544, 597/598, 650, 666/667 e 695.
Dois esclarecimentos são necessários. Os documentos analisados não informam a data em que o valor da entrada foi efetivamente creditado aos arrematantes; o prazo indicado refere-se à expedição do mandado de levantamento, de modo que o tempo real foi igual ou superior. Já a comissão foi restituída com correção: o leiloeiro depositou R$ 8.035,79 (oito mil, trinta e cinco reais e setenta e nove centavos), e o alvará foi expedido por R$ 8.260,19 (oito mil, duzentos e sessenta reais e dezenove centavos).
5. Por que o dinheiro demorou a voltar
Nenhuma das etapas que consumiram esse período dependeu dos arrematantes. Todas decorreram do funcionamento regular do processo ou da resistência de terceiros dentro dele.
5.1 Até a decisão: 6 (seis) meses e 23 (vinte e três) dias
Entre o pedido de desistência (25/04/2025) e a decisão que o acolheu (17/11/2025), o juízo ouviu os interessados. O leiloeiro defendeu a regularidade do leilão e a manutenção de sua comissão. A credora pediu o cancelamento da arrematação e a condenação da executada. A executada sustentou não ter dado causa ao problema. Houve nova abertura de prazo de 15 (quinze) dias, e os arrematantes precisaram reiterar o pedido em junho e em agosto de 2025.
A decisão de 17 de novembro de 2025 acolheu a desistência “diante da incontroversa oposição de embargos de terceiro”, com fundamento no art. 903, § 5º, III, do CPC; determinou que o leiloeiro depositasse a comissão em 5 (cinco) dias; e autorizou o levantamento da entrada após o trânsito em julgado.
5.2 Até o levantamento da entrada: mais 5 (cinco) meses e 27 (vinte e sete) dias
A condição do trânsito em julgado prolongou a espera. A executada opôs embargos de declaração em 27 de novembro de 2025, rejeitados em 23 de março de 2026. O decurso do prazo para impugnação foi certificado em 14 de maio de 2026, e o mandado de levantamento foi expedido no mesmo dia (fls. 648/650). A parte do dinheiro que estava em conta judicial ficou presa, portanto, por um recurso que sequer tratava da desistência, mas da multa imposta à executada.
5.3 Até a devolução da comissão: mais 10 (dez) meses e 15 (quinze) dias
A comissão seguiu caminho mais longo, porque estava fora dos autos. Intimado a depositá-la em 5 (cinco) dias, o leiloeiro manifestou-se em 16 de dezembro de 2025 sustentando que a comissão permanecia devida e informando estar em contato com os arrematantes para a devolução, o que estes negaram por declaração escrita.
Em 23 de março de 2026, o juízo determinou, “pela derradeira vez”, o depósito em 48 (quarenta e oito) horas. Em 27 de abril, o leiloeiro alegou não ter tido ciência tempestiva da decisão de novembro e pediu mais prazo. Em 21 de maio de 2026, o juízo registrou que houve intimação regular, determinou o bloqueio do valor via SISBAJUD e aplicou ao leiloeiro multa por ato atentatório à dignidade da justiça (fls. 655/656). O depósito veio 4 (quatro) dias depois.
Ainda assim, o dinheiro não voltou de imediato. O pedido de levantamento da comissão, apresentado em 28 de maio de 2026, só foi deferido em 10 de setembro, após embargos de declaração dos próprios arrematantes. O alvará foi assinado em 2 de outubro de 2026, 4 (quatro) meses e 4 (quatro) dias após o pedido.
6. O custo de esperar
Ao final, os arrematantes recuperaram o que pagaram, e a comissão voltou corrigida. Em termos nominais, poderia parecer que não houve prejuízo. A análise do custo real, porém, precisa considerar o que o tempo consumiu.
O primeiro custo é a imobilização do capital. Durante 1 (um) ano, 7 (sete) meses e 29 (vinte e nove) dias, R$ 45.150,00 (quarenta e cinco mil, cento e cinquenta reais) ficaram indisponíveis. Para um investidor em leilões, esse capital é a base da próxima operação; parado, não gera retorno além da correção monetária.
O segundo é o custo de oportunidade. Os arrematantes estimaram em R$ 83.321,79 (oitenta e três mil, trezentos e vinte e um reais e setenta e nove centavos) o lucro líquido esperado com a revenda do imóvel em 6 (seis) meses. O pedido de indenização foi indeferido. O juízo entendeu não haver previsão legal e afirmou que reveses são inerentes à arrematação e que, justamente pelo risco, os preços praticados em hasta pública são mais atrativos que os de mercado. A executada foi condenada por litigância de má-fé, mas a multa reverteu em favor da credora, não dos arrematantes.
O terceiro é o custo do próprio incidente: contratação de advogado depois do problema instalado, habilitação em dois processos, mais de 10 (dez) petições, acompanhamento de prazos e a necessidade de provar, por declaração, que a informação prestada pelo leiloeiro não era verdadeira.
Por fim, o imóvel que motivou o investimento não foi adquirido. O caso termina com o investidor no mesmo ponto de partida, 1 (um) ano, 7 (sete) meses e 29 (vinte e nove) dias mais tarde, com despesas que não foram ressarcidas.
O desconto do leilão não é um presente: é, em parte, o preço do risco que o arrematante assume. Quando o risco se materializa, o Judiciário pode reconhecer o direito à devolução, mas não devolve o tempo.
7. O que a due diligence de um advogado especialista teria mostrado
A due diligence anterior à arrematação, conduzida por advogado especialista em leilão de imóveis, examina em linhas gerais o processo em que o bem será alienado e os processos a ele relacionados, a situação registral do imóvel e sua situação de fato. Não se trata de garantir que nada dará errado, mas de saber, antes do lance, o que já está nos autos e nos registros.
No caso estudado, a informação decisiva era pública e anterior ao lance. Os embargos de terceiro haviam sido distribuídos 2 (dois) meses e 2 (dois) dias antes do encerramento da segunda praça. A petição pedindo que os licitantes fossem avisados fora juntada aos autos da execução 1 (um) mês e 11 (onze) dias antes. E uma certidão de abril de 2024 já registrava que outros embargos de terceiro haviam suspendido a execução quanto a outro apartamento do mesmo bloco, penhorado no mesmo ato.
Não é possível afirmar que toda arrematação sem assessoria terminará como esta, nem que toda due diligence identificará todos os riscos. É possível afirmar que, neste caso, a análise dos autos por um profissional especializado teria apontado o problema antes que o dinheiro saísse da conta do investidor. Com essa informação, a decisão provável seria não ofertar o lance, ou aguardar o desfecho dos embargos.
A comparação de custos é eloquente. De um lado, a análise de um processo e de uma matrícula antes do leilão. De outro, 1 (um) ano, 7 (sete) meses e 29 (vinte e nove) dias de capital imobilizado, honorários para desfazer a operação e uma oportunidade de investimento perdida.
8. Conclusão
O caso demonstra que o risco de uma arrematação judicial não termina com o lance vencedor. Quando a operação precisa ser desfeita, o arrematante depende de decisões, prazos, recursos e da colaboração de terceiros para reaver o que pagou, e esse percurso, mesmo com o direito reconhecido, levou aqui 1 (um) ano, 7 (sete) meses e 29 (vinte e nove) dias.
A pergunta que o caso impõe é o que o arrematante poderia ter feito para não chegar a essa situação. A resposta, documentada nos próprios autos, é que a existência dos embargos de terceiro poderia ter sido identificada antes do lance por um advogado especialista em leilão de imóveis que examinasse o processo além do edital.
O leilão judicial continua sendo um caminho legítimo e, muitas vezes, vantajoso para a aquisição de imóveis. A due diligence prévia não deve ser vista como despesa adicional, mas como o instrumento que permite decidir com informação. Ela custa uma fração do que custa esperar o dinheiro voltar.
Referências
- BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Arts. 77, 80, 81, 674 a 681, 886 e 903.
- CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Resolução nº 236, de 13 de julho de 2016. Art. 7º, §§ 2º e 7º.
- SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Súmula nº 84.
- TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. 7ª Vara Cível do Foro de Santo André. Cumprimento de sentença nº 0004830-69.2018.8.26.0554. Decisões de 17/11/2025, 23/03/2026, 21/05/2026, 29/05/2026 e 10/09/2026.
- TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. 7ª Vara Cível do Foro de Santo André. Embargos de terceiro nº 1032108-18.2024.8.26.0554. Decisão de 13/02/2025 e sentença de 02/12/2025.
Também publicado no Jusbrasil.