Introdução

A aquisição de imóveis em leilões judiciais é um mecanismo importante para a satisfação de créditos em processos de execução. Contudo, a complexidade do procedimento pode gerar incertezas quanto à responsabilidade por débitos propter rem, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que recaem sobre o próprio bem. A legislação tributária estabelece que tais débitos sub-rogam-se no preço pago na arrematação. A questão central que emerge é definir o momento exato em que essa sub-rogação ocorre e a responsabilidade pelos fatos geradores futuros passa do executado para o arrematante.

Uma interpretação comum aponta para a data de expedição do auto de arrematação pelo leiloeiro como o marco inicial da responsabilidade do arrematante. Entretanto, as fontes apresentam um cenário mais matizado, indicando que o aperfeiçoamento judicial da arrematação, tornando-a “perfeita, acabada e irretratável” nos termos do Código de Processo Civil, pode ser o momento juridicamente mais relevante para a transferência da responsabilidade tributária.

A relevância desta discussão reside na necessidade de segurança jurídica para o arrematante e na prevenção de situações de enriquecimento sem causa do executado. Conforme demonstrado nas fontes, pode haver um lapso temporal significativo entre a data de confecção do auto pelo leiloeiro e a data em que a arrematação é judicialmente consolidada. Manter o executado, por vezes ainda na posse do imóvel, isento do IPTU durante este período, transferindo o ônus para o arrematante que ainda não tem a arrematação plenamente eficaz perante o Juízo para todos os fins legais, seria iníquo.

Assim, o objetivo deste artigo é analisar os fundamentos legais e a dinâmica processual da arrematação judicial, confrontando-os com a interpretação fazendária e a jurisprudência pertinente, utilizando o caso concreto apresentado nas fontes como estudo para sustentar que o aperfeiçoamento judicial da arrematação, e não a simples expedição do auto, é o marco temporal correto para a definição da responsabilidade do arrematante pelos débitos de IPTU.

Desenvolvimento

1. Fundamentos Legais da Sub-rogação e o Conceito de Arrematação “Perfeita, Acabada e Irretratável”

A base legal para a sub-rogação dos créditos tributários na arrematação judicial encontra-se nos artigos 130, parágrafo único, e 186 do Código Tributário Nacional (CTN) e Tema Repetitivo 1134 do STJ. Estes dispositivos estabelecem que os créditos tributários (exceto os de natureza trabalhista e acidentária) que recaem sobre o imóvel sub-rogam-se sobre o respectivo preço. Isso significa que o valor da dívida tributária até um determinado momento é pago com o valor obtido no leilão. A controvérsia reside precisamente em definir qual é esse “determinado momento”.

O Código de Processo Civil (CPC) define o momento em que a arrematação se considera “perfeita, acabada e irretratável”. O artigo 903 do CPC estipula que a arrematação se considera perfeita com a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. A partir desse momento, a arrematação só pode ser desfeita em casos específicos previstos em lei.

As fontes demonstram que a arrematação judicial pode envolver diferentes datas relevantes: a data do leilão eletrônico e confecção do auto pelo leiloeiro (04/12/2024), a data de decisões judiciais que tratam do aperfeiçoamento processual (20/02/2025 e 20/03/2025), a data de imissão na posse (13/05/2025), e a data do protocolo da carta de arrematação para registro (21/05/2025). A Fazenda Municipal, por sua vez, informou o débito de IPTU atualizado até 28/02/2025, considerando fatos geradores até o exercício de 2024, com a ressalva de que a atualização continuaria até o efetivo levantamento.

A questão reside em qual dessas datas (ou qual evento processual) deve ser o marco para a cessação da responsabilidade do executado e o início da responsabilidade do arrematante pelos fatos geradores de IPTU. O parágrafo único do Art. 130 do CTN expressamente menciona a “sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço“. A responsabilidade do executado é pelos débitos até a data do aperfeiçoamento da arrematação. Os fatos geradores a partir do aperfeiçoamento são do arrematante. Portanto, nos remetemos ao conceito de ”aperfeiçoamento da arrematação“, que, no contexto processual, é a sua condição de ”perfeita, acabada e irretratável".

2. A Cronologia do Caso Concreto e o Aperfeiçoamento Judicial

No caso apresentado nas fontes, a arrematação foi formalizada pelo leiloeiro em 04 de dezembro de 2024, após o término do leilão. Inicialmente, uma decisão judicial de 20 de fevereiro de 2025 considerou a arrematação “perfeita, acabada e irretratável” após verificar o depósito do preço e a regularização do auto. Contudo, uma decisão posterior, datada de 20 de março de 2025, revisou essa questão processual, determinando a nova juntada do auto de arrematação para viabilizar a contagem do prazo legal para alegações e impugnações, consolidando neste momento (20 de março de 2025) o aperfeiçoamento processual da arrematação para fins de tornar a efetivamente “perfeita, acabada e irretratável”.

É fundamental notar que a data do aperfeiçoamento processual foi judicialmente corrigida e fixada em 20 de março de 2025, em vez da data inicial de 20 de fevereiro de 2025 ou da data da confecção do auto pelo leiloeiro (04/12/2024). Essa distinção é crucial, pois a responsabilidade do arrematante pelo IPTU deve iniciar a partir da data do aperfeiçoamento.

3. O Entendimento da Fazenda Municipal para o ITBI e sua Relevância para o IPTU

Interessantemente, as fontes revelam o entendimento da própria Fazenda do Município de São Paulo em processo administrativo correlato , referente ao ITBI incidente sobre a mesma arrematação. Em despacho publicado em 17 de abril de 2025, a Secretaria Municipal da Fazenda consignou expressamente que a data do fato gerador do ITBI foi 19 de fevereiro de 2025, que corresponde ao “momento em que o Auto de Arrematação datado de 04/12/2024 foi homologado judicialmente”. Este entendimento foi dado em resposta a um pedido do arrematante para que a data do fato gerador do ITBI não fosse a da confecção do auto pelo leiloeiro, mas sim a da assinatura/homologação judicial.

Ao considerar a data da “homologação judicial” do auto (19/02/2025, referente à primeira decisão de aperfeiçoamento) como o fato gerador do ITBI, a Fazenda Municipal demonstra que, para fins tributários relacionados à arrematação, o marco relevante é um ato judicial que confere validade ou consolida o auto, e não a mera data de sua confecção pelo leiloeiro. Embora o ITBI e o IPTU sejam tributos distintos, a lógica subjacente ao marco temporal para a transferência da propriedade (para fins de ITBI) tem paralelos com o marco temporal para a transferência da responsabilidade por débitos propter rem (como o IPTU), que também decorrem da propriedade/posse do imóvel. A Fazenda reconhece, em um contexto tributário derivado da mesma arrematação, que o ato judicial é o evento definidor.

4. Jurisprudência do STJ e a Conclusão da Arrematação

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendimento consolidado de que a responsabilidade por dívidas propter rem constituídas após a conclusão da arrematação é do arrematante. A Corte Superior decidiu recentemente (AgInt no AREsp 2527075 SP) que o arrematante responde por débitos condominiais (natureza propter rem) “constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel”. O acórdão do STJ expressamente afirma que a responsabilidade independe da imissão na posse ou do registro imobiliário, pois estas são circunstâncias estranhas ao credor (condomínio, ou, por analogia, o Fisco municipal).

A chave, portanto, é a interpretação do termo “conclusão da arrematação” utilizado pelo STJ. Embora o acórdão citado não especifique se “conclusão” se refere à confecção do auto ou à sua homologação/aperfeiçoamento judicial, o contexto processual e os argumentos apresentados nas fontes sugerem fortemente que a “conclusão” apta a transferir a responsabilidade propter rem deve estar atrelada ao momento em que o ato de arrematação adquire a sua plena eficácia e estabilidade jurídica perante o Juízo, ou seja, quando se torna “perfeita, acabada e irretratável” nos termos do CPC. O STJ, ao afastar a imissão na posse e o registro como marcos, direciona a atenção para o próprio ato de arrematação no âmbito do processo judicial. A data mais coerente com o aperfeiçoamento do ato processual de arrematação é aquela em que o Juízo a declara formalmente perfeita, permitindo a contagem dos prazos legais.

5. O Enriquecimento Sem Causa do Executado

Considerar a data da confecção do auto pelo leiloeiro como o início da responsabilidade do arrematante pelo IPTU pode gerar uma situação de enriquecimento sem causa para o executado. Se o executado permanece na posse do imóvel por meses ou até anos entre a data do auto e a data em que a arrematação é judicialmente aperfeiçoada (ou que a carta de arrematação é registrada e a posse é efetivamente transferida), e se os débitos de IPTU gerados nesse período não são sub-rogados no preço (pois seriam de responsabilidade do arrematante a partir da data do auto), o executado usufrui do imóvel sem arcar com o imposto correspondente.

O imóvel objeto da arrematação, no caso das fontes, era a residência da executada. Embora a posse voluntária tenha sido entregue em 13 de maio de 2025, isso ocorreu meses após a confecção do auto (04/12/2024) e o aperfeiçoamento judicial (20/03/2025). O período entre a confecção do auto e o aperfeiçoamento judicial, ou mesmo entre o aperfeiçoamento judicial e a efetiva desocupação, gera fatos geradores de IPTU. A tese de que o arrematante só responde a partir do aperfeiçoamento judicial alinha a responsabilidade tributária com o momento em que o executado perde definitivamente o domínio fático e jurídico pleno sobre o imóvel no âmbito do processo, evitando que o arrematante pague por um período em que o executado ainda residia no bem.

6. A Decisão Judicial no Caso Concreto

A decisão judicial proferida no processo analisado nas fontes corrobora a tese aqui defendida. Diante do requerimento dos arrematantes, a Juíza da 3ª Vara Cível do Foro Regional XV - Butantã, Comarca de São Paulo, intimou a Procuradoria do Município para informar os valores de IPTU “com todos os fatos geradores considerados até a data de 19 de março de 2025”. A data de 19 de março de 2025 é justamente o dia imediatamente anterior ao aperfeiçoamento processual da arrematação consolidado pela decisão (datada de 20 de março de 2025).

Ao determinar que o cálculo do débito sub-rogado abrangesse os fatos geradores até 19 de março de 2025, o Juízo implicitamente reconheceu que os fatos geradores a partir de 20 de março de 2025 são de responsabilidade do arrematante. Esta decisão judicial alinha-se com o argumento de que o marco temporal para a responsabilidade do arrematante é o aperfeiçoamento judicial da arrematação (quando ela se torna “perfeita, acabada e irretratável” para fins processuais), e não a data da confecção do auto pelo leiloeiro ou a data da primeira decisão provisória de aperfeiçoamento.

Conclusão

A análise das fontes e dos fundamentos jurídicos pertinentes conduz à conclusão de que o marco temporal mais adequado para a definição da responsabilidade do arrematante por débitos de IPTU incidentes sobre imóvel arrematado em leilão judicial é a data em que a arrematação se torna “perfeita, acabada e irretratável” em âmbito judicial, e não a data da simples confecção do auto pelo leiloeiro.

Essa interpretação encontra respaldo nos dispositivos do Código Tributário Nacional que tratam da sub-rogação, no conceito de aperfeiçoamento da arrematação previsto no Código de Processo Civil, no próprio entendimento da Fazenda Municipal de São Paulo ao definir o fato gerador do ITBI (tributo derivado da mesma arrematação) com base em um ato judicial de “homologação”, na jurisprudência do STJ que vincula a responsabilidade propter rem à “conclusão da arrematação”, e, de forma expressa, na decisão judicial proferida no caso concreto analisado, que adotou o dia anterior ao aperfeiçoamento processual consolidado como o limite para a sub-rogação dos débitos de IPTU.

Adotar a data do aperfeiçoamento judicial como divisor de águas para a responsabilidade tributária confere maior segurança jurídica ao arrematante, alinha o ônus tributário com o momento de consolidação do direito aquisitivo perante o Juízo e previne situações injustas em que o arrematante seria compelido a arcar com impostos referentes a um período em que o imóvel ainda estava sob o domínio fático do executado, gerando potencial enriquecimento sem causa.

Diante do exposto, a prática judicial deve consolidar o entendimento de que a responsabilidade do arrematante por débitos de IPTU tem início na data em que a arrematação é judicialmente aperfeiçoada, momento em que ela adquire sua plena estabilidade e eficácia no processo, tornando-se “perfeita, acabada e irretratável”.

Referências

  1. BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o Código Tributário Nacional.
  2. BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil.
  3. STJ. AgInt no AREsp 2527075/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/03/2024.
  4. Prefeitura do Município de São Paulo. Secretaria Municipal da Fazenda. Processo administrativo SEI de ITBI nº 6XXX.2025/00XXXXX-4. Despacho de 17/04/2025.
  5. Processo Judicial nº 000XXXX-XX.2021.8.26.0635, 3ª Vara Cível do Foro Regional XV - Butantã, Comarca de São Paulo.
  6. Doutrina e jurisprudências consultadas conforme referências citadas no corpo do artigo.

Também publicado no Jusbrasil.